【悲報】住宅に『残価設定ローン』を官民共同で開発する動き。サブプライムローンの再来か。

マネー論
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日経新聞の報道によると、国土交通省は住宅購入時の借入額と将来的な住宅価値の差額のみを返済する『残価設定型』のローンの普及に向け、2021年度にも民間の金融機関が参加するモデル事業を始めると言うことです。

住宅に残価設定ローン、返済負担を軽減 官民で開発
毎月の返済負担を軽くする新たな住宅ローンの開発に官民が乗り出す。国土交通省は住宅購入時の借入額と将来的な住宅価値の差額のみを返済する「残価設定型」のローンの普及に向け、2021年度にも民間の金融機関

残価設定ローンは借入額と将来の住宅価値の差額のみを返す仕組みだ。将来の残価をあらかじめ設定し、住宅価格から差し引いた額を分割して返済するという仕組みで、すでに自動車ローンなどでは採用されている方式ですが、ローンが満期を迎えた際は

(1)残価で住宅を買い取る

(2)再度ローンを組む

(3)家を売却する

といった複数の選択肢があり、家は残価で買い取ってもらえるため、売却すればローンは完済となるということです。

借り手にとっては毎月の返済額を低く抑えられるのがメリットだと言うが、果たしてそんなに上手い話なのでしょうか・・・?

前述の通り、『残価設定型』のローンは、すでに自動車では一般的に普及しているローン形式ですが、この残価設定型ローンは、通常のローンよりも消費者側の負担額が大きくなることが証明されています。

これは、残価にも金利がかかり、残価がある分元本が減りづらいからであり、仮に(1)の残価で住宅を買い取ると言う選択肢を取ったとしても、通常通りローンを組むよりも返済額は大きくなる計算になります。

さらに、(2)のように再度残価でローンを組むと、金利がかかっていた残価部分に二重で金利をかけることになり、返済額の負担はますます大きくなるばかりです。

では、(3)のように残価で家を売却すればどうなるでしょうか?確かに残価で売却できることが確証されているのであれば、損はしないように見えます。

ですが、住宅ローンは完済したとして、あなたの元には何が残ったのでしょうか?数十年前に購入した自宅は売却したために自分のものではありません。残価がいくらに設定されるのかは分かりませんが、『残価=売却価格』と言えども、新しい住まいを買うほどの金額は残らないだろうと見受けられます。

では、今まで通り住み慣れた家に住み続けようとしても、新たな住宅の所有者から『家賃』の支払いを求められることでしょう。ネット上でも散々言われていたように、「じゃあ、始めから賃貸でよくね?」と言う話になるのです。

まあ、住宅ローンを支払っている間は、通常の賃貸よりローン返済の方が安く抑えられる可能性はありますが、所有中に支払う各種税金、修繕費用、さらに手数料などを考えれば、『長期間、住居が固定されてしまう』と言う持ち家のデメリットを抱えながらも、最終的には何も残らない『売却』という手段も決して良い方法だとは言えないのではないかと思います。

そして、それ以上に心配なのが、毎月の返済額を抑えることができるという点にだけ着目して、低所得者層、中所得者層が持ち家を買うために、積極的にこのような仕組みのローンを組んでしまうのではないかという点です。

前述の通り、『残価設定型』のローンは、消費者側が損をする仕組みということは、銀行が利益を得やすい商品ですから、銀行側も積極的に貸し出ししてしまうかもしれません。

米国では低・中所得者に積極的に住宅ローンを貸し付けていった結果、住宅価格は釣り上がり、バブルの様相を見せ、その後、景気後退期に入って低・中所得者層による住宅ローンの返済が焦げ付き、証券化されていたこれらの住宅ローンの格付けが急落し、金融機関が破綻したことが、サブプライムローン問題、リーマンショックという未曾有の金融危機の顛末ではなかったのでしょうか。

それから10年余りが経ち、日本は官民合わせて、過去と同じような過ちを犯す可能性のある金融商品を開発しようとしているのです。例えこれらのローン商品を証券化しなかったとしても、低所得者層に住宅ローンを貸し付けるということは、十分に焦げ付きの可能性がありますから、少なくともこれらのローンを扱っている銀行が景気後退期に大量の貸付金を抱えたまま大ダメージを受ける可能性は否定できません。

まあ、今の銀行の現状を見るに、リスクを嫌って新しいビジネスに参入しないという選択肢が取れるほど、余裕のあるビジネスモデルではないことは重々承知していますが、いくら何でも、100年に一度と言われた金融危機を、わずか10年少々で再発させるような金融商品を開発しようというのは、危険極まりない行為だと私は思います。

机上の空論の利息を得るために、無理な返済計画でも通してしまうのではなく、今まで以上に与信を徹底する構えで取り扱わないと、『残価設定型』のローンは銀行にとっても危険な商品だと言えるでしょう。

そもそも、『残価設定型』のローンを喜んで活用するような消費者は、おそらく金融知識に疎く、少しでも毎月の支払いを少なくしたいという考えだけで住宅ローンを組もうとする、『危険な消費者』であることに変わりはないのですから。

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