ここ最近、物件探しをしているからか、賃貸物件だけでなく、投資用マンションの広告などが表示されることが多くなってきました。私自身、不動産投資にも興味はあり、サラリーマンをしている間にローン審査をして不動産投資を始めようかなとも考えています。
そんな中、面白いコラムを発見しました。幻冬舎GOLD ONLINEにて、年収300万円の会社員が不動産投資で儲けることに対する現実がまとめられておりました。
こう言ってしまうと元も子もないですが、不動産投資案件の営業マンの意見も、証券会社の営業マン同様、信用する価値のない意見であることは明らかなのですが、株式投資と比較すれば、不動産投資は気軽に始められるものではないので、営業マンのいいなりと言う人も多いかもしれません。
また、そう言った営業マンがオススメするのが、ほとんどの場合、新築マンションであると言うのが不信感に拍車をかけています。新築マンションは価格が高いので相対的に利回りが低く、ローンを組んで投資をしているようではとてもじゃないが利益を上げることは難しいでしょう。
また、幻冬舎の他の記事で、年収500万円の会社員向けの不動産投資関連の記事も発見しました。
新築一棟マンションは、高額過ぎて一般的なサラリーマンでは買えない。新築ワンルームマンションは、割高で投資対象としての魅力に欠ける。新築アパートは、そもそも融資が受けられない。中古アパートは新築以上に供給過多
このように始まり、新築ではなく中古マンションへの投資をオススメしている記事になります。
こちらの記事にはキャッシュフローのシミュレーションも記載されていたので、参考までに読んでみました。
こちらが新築マンションのシミュレーション。
新築ワンルームマンションのキャッシュフローシミュレーション
●物件価格：3,000万円
●頭金：10万円
●返済期間：35年
●金利：2％
●家賃：9万円
●利回り：3.6％
●毎月の返済額：9万9,047円
●管理費・修繕積立金：5,000円
毎月1万4,047円、年間16万8,564円の赤字です。
それに対して中古ワンルームマンションのシミュレーションはこうだ。
中古ワンルームマンションののキャッシュフローシミュレーション
●物件価格：2,000万円
●頭金：10万円
●返済期間：35年
●金利：2％
●家賃：8万7,000円
●利回り：5.2％
●毎月の返済額： 6万5,921円
●管理費・修繕積立金：1万円
毎月の支払額はローン返済6万5,921円と管理費・修繕積立金1万円の合計7万5,921円です。これに対して、家賃収入は新築よりもやや下がって8万7,000円。したがって、毎月1万1,079円、年間で13万2,948円の黒字となります。
一見すると、確かに中古マンションだと年間13万円ほどの黒字になりそうな気がします。ですがちょっと待ってください。このシミュレーションだとちょっと不十分な気がします。
まず、中古マンションの頭金が10万円と記載がありますが、10万円程度の頭金ではマンションどころか、仲介業者などに支払う手数料にすらなりません。そこまで詳しいわけではありませんが、中古物件の売買にかかる各種費用は、おおよそ物件の1割ほどかかると言うのが目安だと言われていますので、2,000万円の物件を買うなら200万円ほどの費用が別でかかりますよね。
もし仮に年間13万円の黒字であれば、この初期費用200万円を回収するためだけでも15年以上の時間を要することになります。
また、マンションを購入した場合、必要経費はこれだけではありません。毎年、固定資産税がかかってきます。固定資産税の目安は物件にもよりますが、物件の購入価額の0.5%〜1%程度と言われていますので、2,000万円の物件だとすると固定資産税は年間で10〜20万円ほど。
この固定資産税が管理費・修繕積立金の月1万円に含まれているのだろうか？含まれていないとすると、年間13万円の黒字では、固定資産税を払うだけでカツカツになる、もしくは赤字になりかねません。
そもそも、利回りが5%程度の物件であれば、投資先としてはそれほど魅力的な案件とは言えず、不動産投資をするのであれば、中古マンションでかつ利回り10%ほどは必要なのではないでしょうか。
また、ローンを組むにしても、35年ローンを前提とすると、35年の間に情勢がどうなるか分からないです。今は東京23区内の物件のニーズは高いと言えるでしょう。ですが今回のコロナウイルスの影響でテレワークが一般的になったとしたら、今まで通りのニーズが果たして保てるでしょうか。
今のところ、まだテレワークが世の中に広まる様子はなさそうです。6月以降になれば今まで通りの満員電車のラッシュで毎日通勤しなければならない日々が戻ってきそうです。
そうなれば、まだ東京23区内の不動産の需要は無くならないでしょう。ですが、35年間あれば、今のような都内集中型の人々の生活は変化するかもしれません。だから需要がなくなるとは言い切れませんが、35年あれば修繕も何度もやらないとダメだろうし、どうなるか分かりません。
それでも、個人的には不動産投資に興味が湧いてきたので、いずれは物件をいくつか保有しようかななどとも思っています。ですが、相当数の物件を見なければこれぞ！と言う良い物件には巡り合えないと言います。
株式投資にしても、不動産投資にしても、片手間に不勉強で儲けが出るほど甘いものではないと言うことがよく分かります。
特に株式投資は簡単に手を出せるため、損をしたと騒ぎ立てる人も多いのが現実です。不動産投資をするなら不動産業を経営するくらいの気持ちで事に当たるべきだと言われています。株式投資と不動産投資はまた別の視点が必要にもなりますしね。
ですが株式投資も不動産投資も共通して言えるのは、ラクに素早く儲かるようなものではないと言うことです。きちんと自分が何をしているのかを理解して初めて、利益を享受できるものだと私は思います。
どちらにせよ、楽して儲かると言うような話はそこら中に転がっているようなものではありません。それを理解しておかないと、特に不動産投資は手放すのに時間がかかりますので、悲惨な結末になりかねないと言うことがよく分かりました。
