【悲報】衝撃の『不動産投資セミナー』の内容が話題に。新築区分マンションは情弱からお金をむしり取るマシーン。

投資の考え方
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こんなクソみたいな方法を教えてもらうためにセミナー参加するとか時間と交通費の無駄以外、何があるんだよ。
30万円税金減らす為にいくら支出しなきゃいけないんだよ。
減価償却費以外の経費で176万円と借入金の元本返済があるのに賃貸収入が120万円とか狂気の沙汰としか思えない

資産運用の代表として、株式投資と並んで人気がある不動産投資。株式投資ほど気軽に実行できる訳ではないが、しっかりと知識を蓄えてサラリーマンをしている間に銀行などの金融機関と信頼関係を築き上げることができれば、不動産投資も非常にメリットのある投資手法と言える。と私は考えています。

ですが、どこの世界にも情報弱者を騙してお金を巻き上げようとする輩は居るもので、株式投資にとっての証券会社の営業マンと同様、不動産投資においても投資用マンションの営業マンや、セミナーを開催している講師の中でも、特定の不動産会社とズブズブの関係である輩は信用に値しません

もちろん、有意義なセミナーを開催している方もいらっしゃるのでしょうが、私も学生時代に参加したことがある無料の投資セミナーでは、「こう言うのに騙される情弱が居るんだな」と言う学びしかありませんでした。

投資セミナーって行く意味あんの?
私は2011年の夏に一度だけ友人の誘いで神戸のとあるビルで行われた、いわゆる『投資セミナー』というものに参加したことがあります。かなり大きな規模で、100人余りが収容出来る大会議室を貸し切りにして1日かけて行われたセミナーでした。...

今回、セミナーで取り上げられた内容を改めて見てみると、その酷さが一目瞭然である。

末尾には、賢い税金の対策と正しい資産運用と書いてあるが、むしろ皮肉にしか聞こえないのは私だけではないはずだろう。

この不動産投資セミナーでは、およそ31万円節税をするために、家賃収入、月10万円(年間120万円)が見込める物件に対して、年間247.9万円の経費をかけることを勧めているのである。

減価償却費の71.8万円はキャッシュアウトがないとは言え、それ以外の176.1万円についてはキャッシュアウトする経費である。家賃収入が120万円ですので、年間で56.1万円のキャッシュアウトフローとなるはずだ。それで節税額は30.9万円なのだから割りに合わない。

しかも、この計算には、借入金の元本返済が含まれていないため、仮に3,000万円をフルローンで35年契約で借りていたとしたら、少し金利が抑えられる元金均等返済(元金をローン期間中一定にする返済方式)を選択してもおよそ85.7万円のキャッシュアウト(3,000万円÷35年≒85.7万円)が見込まれる。

つまり、このマンションをフルローンで買うと、少なくとも初年度のキャッシュアウトは141.8万円に対して、節税額は30.9万円と言うかなり損する物件となっている。

また、個人的におかしいなと思ったのが、減価償却費の計算についてです。ここからは、不動産投資には詳しくない、経理マンの戯言ですので、認識違いがあるかもしれませんがご容赦ください。

おそらく取得する物件は3,000万円の区分所有マンションを想定しているのでしょうが、年間の減価償却費は71.8万円となっている。減価償却費というのは、法定耐用年数という財務省が決めた資産ごとの耐用年数で計算しなければならないルールになっています。

減価償却費の金額を見ると、今回のマンションは鉄筋コンクリート(RC)造りの物件を想定しているように見受けられましたので、法定耐用年数は、鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のものとして『47年』で減価償却を進めていきます。

減価償却費は、取得価額×償却率という計算式で求める(すごくざっくりとした説明です)のですが、法定耐用年数が47年の建物は償却率(定額法)が『0.022』となっています。そこで、毎年の減価償却費から逆算してみると、

取得価額 ? ×償却率0.022=71.8万円

取得価額=71.8万円÷償却率0.022≒3,263.7万円

となります。あれ?3,000万円超えてるな?と思いますが、ここまではまあ、許容範囲ってやつです。

通常、減価償却費には、建物の取得にかかった諸費用等も含めることが認められているため、諸費用込みの取得価額が3,263.7万円となったのだと言えば、まあ不自然ではありません。

新築マンションの取得にかかる費用はおおよそ物件の3〜5%と言われているので、ちょっと盛りすぎじゃないかな?と思う程度です。

じゃあ、何がおかしいのか?それは、この計算の中には、土地の取得費用が含まれていないのです。区分所有とは言え、土地と建物の取得価額の合計額がマンションの取得価額ですよね?土地はタダなんてことはないですから、土地の取得価額を含めないのはおかしいです。

そして、なぜこの計算に土地が含まれていないと断言できるかと言うと、土地は減価しない資産ですので、減価償却をすることができないのです。

言い換えれば、3,000万円で取得したマンションの全額を減価償却費の計算対象としているのがおかしい。と言うことです。

つまり、この物件の『建物部分』の取得価額が3,000万円である場合、別に土地の取得部分があることになり、合計すれば4,000万円は下らない物件と言えるでしょう。

ですが、住宅ローンと違って、投資用不動産ローンの金利は2%前後であることから、年間の支払金利が64.8万円であることから見ると、おそらく借入金は3,000万円程度。物件価格は土地と建物を合わせて3,000万円を想定していると見て間違いないでしょう。

となると、この計算は誤っており、例えば3,000万円(諸経費込み3,263.7万円)の物件のうち、建物の取得費用が全体の3分の2である場合、年間の減価償却費は諸費用を入れても

減価償却費=3,263.7万円×2/3×償却率0.022≒47.8万円

となり、費用計上できる額が小さくなるため、節税効果はグッと下がります。

ここまで、一応RC造りと言う前提で話を進めてきましたが、もしもRC造りではなく、軽量鉄骨造りのマンションだった場合、この減価償却費の計算問題は解決することができます。

軽量鉄骨造りのマンションの場合は耐用年数が変わり、『27年』、償却率は0.038となります。すると、

建物部分取得価額 ? ×償却率0.038=71.8万円

71.8万円÷償却率0.038≒建物部分取得価額1,889万円


建物部分1,889万円+土地&諸経費1,111万円=3,000万円

一応、この計算で辻褄を合わせることが可能です。ですが、ここでも一つ問題が発生します。

一般的に軽量鉄骨造りのマンションは、防音や防災の面でRC造よりは弱く、代わりにRC造のものより家賃がお安く設定されています。

建物部分の価格が新築で2,000万円にも満たない物件で、しかも軽量鉄骨造りとなると、おそらく、毎月の家賃は10万円も取れないんじゃないかなぁ…と私は思います。

つまり、この物件を手に入れるなら初めから土地部分にあたる数千万円は手持ちの資金で用意しておく必要があると言うことになります。そこまでしてしかも、100万円を超える損失を被る訳ですから、いかに新築区分マンションがリターンを得にくい商品かと言うのがお分かりいただけるだろう。

このように、ちょっと見れば儲からないなと言うことがわかるような資料でも『節税効果』と言う魔法の言葉だけで騙されてしまう情弱が存在すると言うのが事実です。

皆様もこのような上手い話に騙されないように気をつけましょう。

まあ、今回の話は全く上手くもなく、資料の色合いを見るからに毒々しい、近づいてはいけない危険信号を送ってくれてはいますけどね。笑

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