【悲報】住みたい街ランキング上位の『武蔵小杉』、災害への脆弱性が露見される。私が日本のタワマンに投資しない理由。

投資の考え方
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昨夜、直撃した台風19号によって首都圏にはかなりの被害をもたらしました。特に多摩川の氾濫によって、近年開発が進んでおり住みたい街ランキングで6年連続ベスト10に入っているファミリー層に大人気の街武蔵小杉駅周辺の道路が浸水しており水害への脆弱性を見せました

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20191012-00010034-abema-soci

武蔵小杉といえば、近年タワマンが乱立しており、人口が爆発的に伸びている地域として有名です。私は大学生の頃、通っていた大学のキャンパスに近い神奈川県横浜市の日吉という地域に住んでいました。

日吉は武蔵小杉までは2駅・電車で5分くらいの距離でしたが、私が日吉に住んでいた頃は、武蔵小杉には、まだタワマンもそういえば建ってたかなぁ?くらいの印象で、特に何があるというイメージはありませんでした。建設ラッシュが始まるぞ!という雰囲気はありましたがね。今みたいに『住みたい!』と人から思われるようなオシャレな街ではなかったです。

その後、私が社会人として関西にいた頃、実業家の友人から武蔵小杉のタワマンを買ったという話を聞いたので、関東方面に来たついでに遊びに行ったことがあります。するとビックリ!わずか数年の間にタワマンが増え、すっかり街の雰囲気が変わっていました。デベロッパーの開発の力ってすげえな!と実感したものです

友人が購入したというタワマンもかなりお高そうなマンションで、しかもかなり上の階層でしたので、とても景色がよくて、正直、すごく良い雰囲気だなぁとは感じました。ですが、私はやはり日本のタワマンに投資したいとは思えませんでした

その理由としては日本の不動産は、諸外国に比べてリスク要素が多すぎると考えているからです。投資家必読の名著『金持ち父さん貧乏父さん』では、主に不動産投資が勧められていますが、著者であるロバート・キヨサキ氏が住んでいるのは米国です。米国では、不動産の価値はどんどん右肩上がりに上昇していくのが常であり、築何十年とするような物件でも需要があります。それはなぜかと言われると、最も単純な理由は、米国では人口が増え続けているから。米国は資本主義の中心となる国ですから、有能なビジネスマンが世界中から集まりますので、人口が増え続けています。

EU諸国にしても、そもそも地震などの災害が少ないこともあって、築100年越えのアパートなんかでも普通に賃貸物件として稼働しているし需要もあるのです。

それに比べて、日本は、地震や水害などのリスクが他の国に比べて圧倒的に高く、人口も目減りし続けている。先日発表された出生数は、ついに90万人割れが現実的となる91.8万人という致命的な数字にまで落ち込んだことが話題となった。

出生数90万人割れへ 19年、推計より2年早く
日本の出生数が急減している。1~7月は前年同期に比べて5.9%減り、30年ぶりの減少ペースとなった。団塊ジュニア世代が40代後半になり、出産期の女性が減ったことが大きい。2016年に100万人を下回

このように衰退していく運命にあるリスクの高い国の不動産物件に投資したところで、元本回収が無事にできるのかどうか保証できかねます。今は地域開発で人気が集中している都市部のタワマンですが、人口が減ってきた時には価値は大幅に目減りし、無事に売却できたとしても負債が残ってしまったり、賃貸に出そうにも借り手が付かないということも大いにありえます。特にここ数十年の間に開発が進んだ地域ということは、裏を返せば今まではあまり人が住んでいなかったということ。先人の知恵とは言いませんが、もともと災害にあまり強くない土地だったのかもしれません。

私の友人も、購入したもののずっと住み続けるつもりはどうやら無いらしく、いずれは賃貸に出したり売却することも視野に入れているという。彼も実際に住んでは見たものの、隣の部屋の住人は怪しげなドイツ人で、いつも夜中までテラスでパーティをしているためうるさいし、たまに自宅のテラスには、飛んできた鳥がマンションにぶつかって死んでしまった(バード・ストライクというらしい)死骸が落ちているという。そのテラス席で紅茶を頂きながら、(一見華やかそうに見えても、色々と苦労があるものだな)と感じたものです。まあ、都内に住むようになってから何度かお呼ばれしているのですが、行くたびにやっぱりええとこやなぁとは思うんですけどね。笑

彼の場合はタワマンを取得してから5年も経っていないので、まだしばらくは住み続けることでしょう。あまり知られていませんが、不動産を売却した際、譲渡税がかかるのですが、通常の譲渡税の税率が20%(所得税15%、住民税5%)なのに対して、所有期間が5年以下だと、譲渡税がほぼ倍の39%(所得税30%、住民税9%)もかかってしまうのです。これは、バブル期に横行した『土地転がし』と呼ばれる投機的な不動産売買を制限するために設定されています。

とはいえ、タワマンの高層階は固定資産税も高くなりますし、彼は売却すべきか賃貸すべきか。それともこのまま住み続けるべきか悩み続けています。こんな彼を見ていると、ますます日本の不動産に投資しようなどとは思えないですね。もちろん、不動産投資には融資というレバレッジをかけることができるという点で大きなメリットはありますが、そこまでしなくても私は、自己資金を元に米国株投資をしているのが一番安心できるのです。

儲かる儲からないの前に、一番重要なのは、自分が投資対象の持つリスクと正しく向き合うことができるか否かという点なのかもしれませんね。私が日本のタワマンに投資しない理由は、私には日本のタワマンが自分が許容できない高リスク商品に見えているからなのです

ちなみに彼とは無事連絡が取れましたので、特に命に別状はないようでした。非常に安心しました。

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